Location meublée en 2025 : ce qui change pour les investisseurs

L’année 2025 marque un tournant pour la location meublée avec une série de réformes qui viennent bouleverser les règles du jeu. Entre la loi Le Meur, surnommée loi « anti-Airbnb », les évolutions fiscales et l’augmentation des cotisations sociales, les investisseurs doivent s’adapter à un cadre plus strict.

Des restrictions renforcées pour la location touristique

La loi Le Meur introduit plusieurs mesures visant à encadrer davantage la location de courte durée. D’abord, les avantages fiscaux sont revus à la baisse : le seuil du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est drastiquement abaissé, passant de 77 700 € à 15 000 €, avec un abattement fiscal réduit à 30 %. Par ailleurs, une déclaration d’enregistrement devient obligatoire pour toutes les locations touristiques via un téléservice national.

Les communes obtiennent aussi de nouveaux leviers de régulation. Elles pourront désormais limiter la durée de location d’une résidence principale à 90 jours par an, contre 120 auparavant. Enfin, la transition énergétique s’accélère : à partir de 2034, seuls les logements affichant un diagnostic de performance énergétique (DPE) entre A et D pourront être loués en meublé touristique.

Une fiscalité moins avantageuse pour les loueurs en meublé

Les investisseurs doivent également composer avec une fiscalité plus lourde. Les règles sur les plus-values immobilières évoluent : les amortissements déduits en LMNP seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui alourdit potentiellement l’imposition lors de la revente du bien.

En parallèle, les cotisations sociales restent un enjeu majeur. Les loueurs meublés, qu’ils soient professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP), continueront d’être assujettis aux cotisations sociales dès lors que leurs recettes dépassent 23 000 € par an, et ce, même en cas de baisse d’activité.

Comment adapter sa stratégie d’investissement ?

Face à ces nouvelles contraintes, les investisseurs doivent ajuster leur approche pour préserver la rentabilité de leurs biens. Plusieurs pistes peuvent être envisagées :

• Se tourner vers la location longue durée ou la colocation, qui offrent une meilleure stabilité locative tout en réduisant l’impact des nouvelles règles sur la location saisonnière.
• Anticiper les conséquences fiscales et patrimoniales en ajustant leur stratégie d’investissement.
• Veiller à la performance énergétique des biens pour éviter les restrictions à venir et sécuriser leur attractivité sur le marché.

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