Dans quelles villes peut-on investir avec le dispositif Malraux ?

Le dispositif Malraux est spécifiquement conçu pour encourager la rénovation du patrimoine historique et architectural. Cela signifie que tous les biens ne sont pas éligibles : seuls les biens situés dans des zones protégées ou classées peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Malraux. Mais quelles sont ces zones et quelles villes permettent d’investir ?

Les zones éligibles

1. Secteurs sauvegardés
   Ce sont des quartiers historiques où la préservation de l’architecture ancienne est prioritaire. Dans ces zones, toute rénovation doit être encadrée par un architecte des Bâtiments de France. Exemples : certains quartiers du Marais à Paris, le Vieux Lyon ou la vieille ville de Bordeaux.

2. Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP / AVAP)
   Ces zones couvrent des secteurs où le patrimoine architectural a une valeur historique ou esthétique particulière. Elles englobent souvent des centres-villes ou des villages anciens, et incluent parfois des monuments classés.

Villes où le Malraux est populaire

Le Malraux est très attractif dans les grandes villes historiques, mais il est également disponible dans des villes moyennes et petites si elles possèdent des secteurs protégés. Voici quelques exemples :

• Paris : le Marais, Saint-Germain-des-Prés, le quartier Latin.

• Lyon : Vieux Lyon, Croix-Rousse.

• Bordeaux : quartiers historiques comme Saint-Pierre ou Saint-Michel.

• Marseille : Le Panier et le centre ancien.

• Strasbourg : la Petite France et les zones classées autour de la cathédrale.

Mais il ne faut pas négliger les villes moyennes qui ont mis en place des zones de protection : La Rochelle, Dijon, Rouen ou Nantes disposent également de quartiers éligibles. Ces villes offrent parfois une rentabilité locative supérieure aux grandes métropoles, avec des prix d’acquisition plus abordables.

Pourquoi l’emplacement est crucial

Investir dans une ville éligible au Malraux n’est pas uniquement une question fiscale : le secteur où se situe le bien impacte fortement sa valorisation future et sa demande locative. Les quartiers centraux ou touristiques garantissent une forte demande de location, qu’elle soit à long terme ou saisonnière.

Conseils pour l’investisseur

• Vérifier l’éligibilité exacte du bien auprès de la mairie et de l’architecte des Bâtiments de France.

• Analyser le marché locatif local pour s’assurer que le bien sera loué rapidement après rénovation.

• Privilégier des biens dans des zones à forte attractivité touristique ou culturelle.

En résumé, le dispositif Malraux permet d’investir dans des biens situés dans des villes historiques et des quartiers protégés, avec des perspectives patrimoniales et fiscales intéressantes. Le choix de la ville et du quartier est déterminant pour optimiser la réduction d’impôt et la rentabilité locative.