Je souhaite transmettre un bien à mes enfants : quelles options fiscales ?

Transmettre un bien immobilier à ses enfants, c’est leur offrir un patrimoine… mais c’est aussi une opération encadrée fiscalement. Heureusement, il existe des leviers efficaces pour alléger la facture. Faisons le point.

🎁 1. Donation simple : les abattements à connaître

Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 € tous les 15 ans, sans payer de droits de donation.

Par exemple :

Un couple peut transmettre 200 000 € à un enfant,

Ou 400 000 € à deux enfants… en franchise d’impôt !

Ce plafond s’applique par parent et par enfant, et peut être renouvelé tous les 15 ans. En cas de dépassement, les droits de donation sont calculés selon un barème progressif.

🏗️ 2. Donation en nue-propriété : transmettre tout en gardant l’usage

C’est l’outil de transmission patrimoniale par excellence :

Tu donnes la nue-propriété du bien à tes enfants et tu conserves l’usufruit (le droit d’y vivre ou de le louer et percevoir les loyers).

✅ Avantages :

Tu restes chez toi ou tu continues à percevoir les revenus,

La valeur transmise est réduite fiscalement (calculée selon ton âge),

Au décès, l’usufruit s’éteint sans nouveaux droits à payer : les enfants deviennent pleins propriétaires sans surcoût.

🧒 3. Le don familial d’argent : une option complémentaire

Tu peux aussi donner jusqu’à 31 865 € en numéraire (argent liquide ou virement) en plus des 100 000 €, si tu as moins de 80 ans et que l’enfant est majeur.

💡 Cumulable avec l’abattement classique tous les 15 ans !

🛠️ 4. Autres stratégies possibles

Démembrement croisé avec une SCI : idéal pour organiser une gestion collective et éviter l’indivision,

Assurance-vie : pour transmettre un capital en dehors de la succession,

Testament optimisé ou donation-partage : pour anticiper les conflits et lisser la fiscalité.

🧮 Ce qu’il faut retenir

✅ Plus tu anticipes, plus tu bénéficies d’abattements,

✅ Il existe des solutions adaptées à chaque situation familiale,

✅ Un audit patrimonial permet d’identifier la stratégie la plus avantageuse.

Vous envisagez de transmettre un bien à vos enfants ?

Nous pouvons vous aider à évaluer vos options et à mettre en place la solution la plus efficace sur le plan fiscal.

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