1. Hausse des prélèvements sociaux : 18,6 % pour les LMNP

La Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 augmente la CSG sur les revenus du patrimoine.

👉 Pour les LMNP non soumis aux cotisations sociales, les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025.

Cette hausse donnera lieu à :

• une régularisation en septembre 2026 (les acomptes 2025 étant calculés sur l’ancien taux).

⚠️ En revanche, les plus-values immobilières des résidents restent soumises à 17,2 %.

Pour les loueurs soumis aux cotisations sociales (LMP ou location saisonnière > 23 000 €) :

• la CSG reste fixée à 9,2 % sur les revenus d’activité,

• mais les plus-values professionnelles à long terme passent à 18,6 %.

2. DPE : amélioration pour les logements électriques

Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du Loi Climat et Résilience évolue :

• modification du coefficient de conversion de l’électricité,

• amélioration automatique de l’étiquette énergétique pour certains logements chauffés à l’électricité.

👉 Environ 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire énergétique (F ou G).

Les DPE réalisés avant 2026 restent valables, mais il est possible de télécharger gratuitement une attestation actualisée via l’ADEME.

Rappel du calendrier d’interdiction :

• Logements G : interdits à la location depuis 2025

• Logements F : interdits en 2028

• Logements E : interdits en 2034

3. DPE collectif désormais obligatoire pour toutes les copropriétés

Toujours en application de la Loi Climat et Résilience, le DPE collectif est obligatoire :

• depuis 2024 (> 200 lots)

• depuis 2025 (50 à 200 lots)

• depuis le 1er janvier 2026 (< 50 lots)

Ce diagnostic, réalisé sous la responsabilité du syndic, oriente les travaux énergétiques de l’immeuble.

4. Statut LMP des non-résidents : un assouplissement attendu

La loi de finances 2026 prévoit un ajustement important :

Pour déterminer si un non-résident relève du statut LMP, les recettes locatives seront désormais comparées :

• aux revenus d’activité imposés dans son pays de résidence.

👉 Objectif : permettre à davantage de non-résidents de conserver le statut LMNP.

⚠️ Cette mesure reste suspendue à la décision du Conseil constitutionnel et à la promulgation définitive de la loi.

5. Micro-BIC : nouveaux seuils en 2026

Les seuils sont revalorisés (hors meublés non classés).

⚠️ Le seuil des meublés non classés reste fixé à 15 000 € (loi Le Meur).

Fin de la tolérance micro-sociale

À compter du 1er janvier 2026 :

• tout dépassement du seuil entraîne un passage obligatoire au régime réel,

• plus de maintien exceptionnel au micro-social.

6. Location touristique : durcissement majeur

La Loi Le Meur renforce fortement l’encadrement.

À compter du 20 mai 2026 (au plus tard) :

• déclaration obligatoire via téléservice national pour tous les meublés de tourisme (même résidence principale),

• autorisation préalable de changement d’usage étendue à tout le territoire,

• DPE entre A et E requis (A à D en 2034).

Sanctions :

• 10 000 € pour absence d’enregistrement,

• 20 000 € pour fausse déclaration.

7. Airbnb : responsabilité renforcée

La Cour de cassation a jugé que Airbnb peut voir sa responsabilité engagée en cas de sous-location illicite.

Conséquences probables :

• contrôles renforcés,

• demande d’autorisations écrites,

• suppression automatique des annonces dépassant 120 jours (ou 90 jours selon commune).

8. Plus-value LMNP : réintégration des amortissements

Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont intégrés dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers.

👉 Cette règle s’applique même si le bien n’est plus loué au moment de la vente.

Une clarification reste attendue pour les loueurs en micro-BIC.

9. Cotisations sociales : réforme de l’assiette

À compter des revenus 2025 (régularisation en 2026) :

• nouvelle base de calcul après charges et amortissements,

• application d’un abattement forfaitaire de 26 %,

• hausse de certains taux (maladie, retraite…).

⚠️ L’URSSAF mène actuellement une campagne nationale de régularisation concernant les revenus 2024.

Ce qu’il faut retenir en 2026

✔ Fiscalité plus lourde pour les LMNP
✔ Encadrement renforcé de la location touristique
✔ Opportunités de reclassement énergétique grâce au nouveau DPE
✔ Réflexion stratégique indispensable entre LMNP, LMP, location nue ou arbitrage patrimonial

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• arbitrer entre location meublée et location nue.

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