Location nue ou location meublée : quel choix pour un investisseur immobilier ?

Lorsqu’un investisseur se lance dans l’immobilier locatif, une question se pose immédiatement : faut-il privilégier la location nue ou la location meublée ? Ces deux stratégies présentent des avantages distincts et doivent être choisies en fonction des objectifs patrimoniaux, fiscaux et financiers du propriétaire.

La location nue : stabilité et fiscalité optimisable

La location nue repose sur un bail de trois ans renouvelable, ce qui apporte une stabilité locative importante. Les locataires restent généralement plus longtemps, ce qui réduit la rotation et donc les périodes de vacance.

Sur le plan fiscal, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire peut opter pour :

• Le micro-foncier avec un abattement de 30 % si les loyers n’excèdent pas 15 000 €.

• Le régime réel, permettant de déduire charges, intérêts d’emprunt, taxes et travaux. Cela peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, avantage non négligeable pour réduire sa fiscalité.

La location meublée : rentabilité brute et souplesse

La location meublée attire les investisseurs en quête de rendement brut plus élevé. Les loyers peuvent être plus chers car le logement est équipé, ce qui séduit notamment les étudiants et jeunes actifs.

Le bail est plus court : un an renouvelable (ou neuf mois pour un étudiant). Cela apporte plus de souplesse, mais aussi plus de rotation locative et donc davantage de gestion.

Sur le plan fiscal, les loyers relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux options :

• Le micro-BIC (abattement de 50 %).

• Le réel LMNP/LMP, permettant d’amortir le bien et de réduire fortement l’imposition.

Comparaison et choix stratégique

• Location nue : idéale pour la sécurité, la gestion simplifiée et l’optimisation fiscale via déficit foncier.

• Location meublée : adaptée aux zones tendues ou étudiantes, pour une rentabilité immédiate plus forte.

Vers une stratégie mixte

De nombreux investisseurs choisissent de combiner les deux stratégies. Par exemple :

• Un appartement familial en location nue pour sécuriser des revenus réguliers.

• Un studio étudiant en location meublée pour dynamiser la rentabilité.

Conclusion

Le choix entre location nue et location meublée dépend avant tout de l’objectif patrimonial de l’investisseur : recherche de sécurité et de fiscalité optimisée (nue) ou de rendement élevé et souplesse (meublée).