Quelle fiscalité s’applique à la location nue ?

La fiscalité de la location nue est un critère majeur dans le choix d’un investissement immobilier. Elle dépend du régime choisi par le bailleur et de son niveau de revenus fonciers.

Les revenus fonciers

Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’appliquent :

1. Le micro-foncier :

• Accessible si les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €.

• Abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés.

• Simplicité de gestion, mais moins intéressant si le bailleur a beaucoup de charges.

2. Le régime réel :

• Déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, travaux, taxe foncière.

• Permet de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an).

• Plus complexe mais souvent plus avantageux fiscalement.

Exemple pratique

Un bailleur perçoit 12 000 € de loyers et a 8 000 € de charges (intérêts + travaux). Au régime réel, il ne sera imposé que sur 4 000 €, voire bénéficiera d’un déficit foncier selon sa situation.

Avantages fiscaux

• Optimisation grâce aux travaux de rénovation.

• Intégration possible dans une stratégie de transmission via SCI.

• Déficit foncier intéressant pour réduire l’impôt global.

Conclusion

La fiscalité de la location nue est modulable selon la stratégie de l’investisseur. Le régime réel est à privilégier pour optimiser sa rentabilité et réduire ses impôts, surtout en cas de travaux.