Quelles sont les conditions de location et d’engagement pour bénéficier du Malraux ?

Le dispositif Malraux est très attractif pour les investisseurs, mais son efficacité dépend de conditions précises de location et d’engagement. Comprendre ces règles est essentiel pour bénéficier pleinement de la réduction d’impôt et éviter les erreurs.

1. Durée et type de location

Pour profiter du Malraux :

• Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans à partir de la fin des travaux. Cette durée minimale permet de sécuriser la réduction d’impôt sur le long terme.

• La location doit être nue, c’est-à-dire non meublée. Le dispositif ne s’applique pas aux locations meublées classiques.

Cette obligation garantit que le bien restauré est intégré durablement au parc locatif et préserve sa vocation de logement plutôt que de résidence secondaire ou touristique.

2. Engagement sur les travaux

• Les travaux doivent être terminés dans un délai de trois ans après l’achat.

• Ils doivent respecter le cahier des charges fixé par l’architecte des Bâtiments de France, en mettant l’accent sur la préservation du patrimoine.

⚠️ Le non-respect de ces engagements entraîne la perte de la réduction d’impôt et peut générer des sanctions fiscales.

3. Loyer et conditions locatives

Contrairement à d’autres dispositifs comme le Pinel, le Malraux ne fixe pas de plafonds de loyer ni de ressources pour les locataires. L’investisseur peut louer à un prix de marché, ce qui permet une meilleure rentabilité. Cependant, le loyer doit rester raisonnable et justifié par le marché local.

4. Optimisation fiscale

La réduction d’impôt Malraux est calculée sur le montant des travaux éligibles, et non sur le prix d’achat du bien. Pour maximiser l’avantage fiscal :

• Fractionner les travaux sur plusieurs années.

• Privilégier des travaux qui augmentent à la fois la valeur patrimoniale et l’attractivité locative du bien.

5. Transmission et revente

Si l’investisseur revend le bien avant la fin des 9 ans de location, la réduction d’impôt obtenue peut être remise en cause. En revanche, le bien peut être transmis dans le cadre d’une succession ou d’une donation sans perte de l’avantage fiscal, à condition que le bien reste conforme aux engagements de restauration.

En conclusion, le dispositif Malraux combine défiscalisation et valorisation patrimoniale, mais il nécessite un engagement sérieux en matière de travaux et de location. Respecter ces conditions est essentiel pour tirer pleinement parti de cette opportunité unique.